Giá nhà liên tục tăng cao một phần do anh hưởng của các đợt “sốt ảo” đất nền nông nghiệp. Theo chia sẻ của hiệp Hội bất động sản TP HCM do có sự nhúng tay vào của một số doanh nghiệp bất lương. Những doanh nghiệp này lợi dụng vấn đề nguồn cung và cầu lệch pha nhau, để đầu cơ phá giá. Vấn đề thiếu hụt nguồn cung và sự áp đảo nhà ở cao cấp cùng với sự buông lỏng của một số cơ sở. Điều này làm nhiều nhà đầu tư lợi dụng để tạo nên các cơn sốt đất ảo. Thực tế có thể chứng minh từ đầu năm 2017 tới này tần suất các đợt sốt ảo đất nền xẩy ra thường xuyên hơn.
Mục lục
Giá nhà liên tục tăng có phải do doanh nghiệp đầu cơ?
Theo chia sẻ từ hiệp Hội BĐS TP.HCM, việc tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương. Điều này ngày càng xảy ra thường xuyên hơn có nguyên nhân trực tiếp từ sự nhúng tay của giới đầu nậu. Nguyên nhân từ môi giới không chuyên, doanh nghiệp bất lương… Báo cáo mới đây từ HoREA chỉ ra, trong chu kỳ phát triển 30 năm gần đây. Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển có tính chu kỳ gồm: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá BĐS đầu tiên xảy ra vào năm 1993. Điều này lập lại vào năm 2001-2002, đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” đã đạt đỉnh năm 2007. Sau đó “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010. Bên cạnh đó đan xen với các giai đoạn thị trường bị khủng hoảng suy thoái. Cùng với trạng thái “đóng băng” vào các năm 1995-1999. Tình trạng nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay. Nhưng kể từ năm 2017, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn.
Nguyên nhân dẫn tới việc giá nhà liên tục tăng nhanh
Theo HoREA có nguyên nhân trực tiếp từ việc giới đầu nậu, môi giới không chuyên, doanh nghiệp bất lương. Họ lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo. Kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông. Lợi dụng người hám lợi để làm giá, thổi giá đất. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý. Thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường. Khiến nhiều người thu nhập trung bình, thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp bất lương lợi dụng thị trường. Lợi dụng biểu hiện “lệch pha cung – cầu”, thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở để đẩy giá nhà đất lên cao. Điều này tạo ra tình trạng giá nhà tăng phi mã. Điều này vô hình chung đã tạo cuộc chơi thiếu công bằng khi một số doanh nghiệp có sẵn dự án. Họ có sẵn sản phẩm nhà ở giữ thế áp đảo thị trường. Họ áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận. Đánh giá riêng về diễn biến thị trường BĐS TP.HCM, HoREA cho rằng, giai đoạn từ năm 2018-2020. Thành phố thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở. Thiếu nhiều nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Lý do mà các doanh nghiệp có thể thao túng đầu nậu
Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giai đoạn 2018-2020 giảm mạnh. Năm 2019 lượng dự án giảm 85,1% so với năm 2017. Năm 2020 dù có cải thiện nguồn cung nhưng chỉ bằng 40,7% so với 2017. Chính sự thiếu hụt nguồn hàng chào bán. Trong khi nhu cầu nhà ở tại TP. HCM tăng liên tục qua các năm đã tạo “thế độc quyền” cho nhiều doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đang có dự án triển khai thao túng giá nhà những năm qua. Bên cạnh việc sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng, TP.HCM đối mặt với sự áp đảo nhà ở cao cấp. Theo thống kê của Sở Xây dựng, lượng căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu/m2) chỉ chiếm tỷ lệ 33,6%; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu /m2) chiếm tỷ lệ 46,4%.
Tuy nhiên theo HoREA, giá nhà từ 35 triệu/m2 trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Chứ không phải từ 40 triệu/m2 như thống kê của Sở. Hiệp hội cho rằng, phân nửa số lượng căn hộ trung cấp nêu trên cần được tính vào thống kê căn hộ cao cấp. Cho nên số lượng căn hộ cao cấp sẽ chiếm 56,8%. Số lượng áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây. Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59% (trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%); tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41%. Hiện tại không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường.
Nhận định về vấn đề giá nhà liên tục tăng
Bàn về thực trạng sốt đất. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho biết, trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp. Điều đó tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng. Giúp chúng kích động mọi người mua đất, bán đất làm hỗn loạn thị trường. Nhiều thông tin mù mờ, không minh bạch về quy hoạch đã trở thành lý do để những người đầu tư thiếu chuyên nghiệp đi săn lùng. Họ tìm kiếm những khu đất có thể chuyển nhượng được và nhận về những khả năng sinh lời cao hơn từ đất… Cũng vì thế mới tạo thành những cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương.
Phân tích thêm chuyện làm giá, thổi giá trên thị trường BĐS. Ông Châu nhận định, đa phần những cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân là các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Các cò đất không chuyên nghiệp có nhu cầu mua. Chúng lợi dụng đẩy giá lên cao trong tình trạng nguồn cung có hạn. Thậm chí ở không ít khu vực có cơn sốt đất, việc tăng giá một cách chóng mặt trong thời gian ngắn phần lớn là do tâm lý đầu cơ theo phong trào cũng như tâm lý đám đông.
Không dễ để kiếm nhà bình dân ở TP HCM
Chia sẻ về thị trường căn hộ tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2021. Bà Võ Khánh Trang, PGĐ bộ phận thị trường Savills Việt Nam nhìn nhận, thành phố đang ngày càng khan hiếm nguồn cung nhà ở. Nhất là sản phẩm nhà ở trung cấp, bình dân. Lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường có giá trị từ 2 tỷ trở xuống hiện chỉ chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung thị trường. Đáng chú ý là nhu cầu với loại hình căn hộ dưới 2 tỷ đang ngày càng gia tăng. Nhất là từ nhóm gia đình trẻ và người độc thân. Tình trạng khan hiếm dòng sản phẩm này đang diễn ra phổ biến tại TP.HCM.
Giải thích về hiện trạng này, bà Khánh Trang cho biết, quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp. Cùng với giá trị đất ngày càng tăng cao làm cho các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ. Ngoài ra giá nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Cùng với kỳ vọng về lợi nhuận của các doanh nghiệp đã làm cho giá trị của căn hộ tăng lên. “Để phát triển dự án, doanh nghiệp phải mất 3-5 năm. Trong thời gian đó, doanh nghiệp phải chi trả rất nhiều chi phí dẫn đến khi dự án thật triển khai thì giá trị căn hộ bị tăng lên. Điều này khiến giá nhà qua mỗi năm lại một leo thang”.
