Kinh nghiệm cho nhà đầu tư non trẻ bị kẹt ở đỉnh sóng hậu giá đất. Ngược lại với lo ngại dịch bệnh khiến kinh tế giảm sút. Thị trường bất động sản vẫn được cho là không hề giảm nhiệt. Theo số lượng thống kê thì trong quý 1,2 vừa rồi thì lượng tìm kiếm tăng đột biến hơn 10 năm qua. Thế nhưng những người tìm kiếm đa phần lại là các nhà đầu tư non trẻ và thiếu kinh nghiệm. Họ hầu như còn quá non trẻ trong lĩnh vực này, nên dễ bị hùa theo tâm lý đám đông. Cũng vì vậy mà nhiều nhà đầu tư đã bị mắc kẹt lại trên đỉnh sóng của hậu sốt đất.
Mục lục
Kinh nghiệm cho nhà đầu tư “mắc kẹt” sau cơn sốt
Đợt sốt đất đầu năm 2021 khiến không ít nhà đầu tư “mắc kẹt”. Thời điểm hầu hết các điểm nóng đã bình lặng. Đáng chú ý, đa số những người tham gia thị trường thời điểm này là các nhà đầu tư F0 non kinh nghiệm. Trái với những lo ngại dịch bệnh khiến kinh tế lao dốc. Thị trường bất động sản sớm hưng phấn ngay từ những tháng đầu năm 2021. Những điểm nóng sốt đất liên tục xuất hiện tại các địa phương, trải dài từ Bắc vào Nam như Đồng Trúc, Thạch Thất, Đông Anh (Hà Nội); Vân Đồn (Quảng Ninh); Thủy Nguyên (Hải Phòng); Từ Sơn (Bắc Ninh); Gia Viễn (Ninh Bình); TP. Thanh Hóa; TP. Huế; Hớn Quản (Bình Phước).
Ngoài những điểm nóng này, giá đất nền, bất động sản liền thổ nhiều nơi cũng ghi nhận tăng giá. Theo báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 1/2021 cho thấy rõ điều này. Số lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 3/2021 tăng cao nhất lịch sử hơn 10 năm qua. Cũng thời điểm này, lượng người dùng mới tăng trên 60% và đạt 12,5 triệu lượt truy cập (so với thời điểm cao nhất trước đây là 10 triệu lượt). Đáng chú ý, những người tìm kiếm mới đa phần là nhà đầu tư lần đầu gia nhập thị trường. Họ còn thiếu kinh nghiệm và kiến thức về đầu tư.
Hiểu về cơn sốt đất là như thế nào?
Sốt đất là tình trạng giá đất tại một địa phương, khu vực tăng nhanh trong một thời gian ngắn. Sự tham gia chủ yếu của nhà đầu tư, đầu cơ thay vì người có nhu cầu thực. Sốt đất thường khởi nguồn từ các thông tin quy hoạch, hạ tầng mang đến kỳ vọng về giá trị của bất động sản trong tương lai. Thông thường các thông tin này do giới đầu cơ tung ra để đẩy cao giá. Cùng với đó là thanh khoản nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Ông Đinh Minh Tuấn, cho biết, vào thời điểm đầu năm 2020 thị trường BĐS có nhiều chuyển biến.
Dịch bệnh bắt đầu bùng phát và sau đó là lệnh giãn cách xã hội của Chính phủ được đưa ra. Hầu hết nhà đầu tư, người mua không thể ngờ sau 1 năm giá bất động sản lại tăng đột biến như thời gian qua. Theo ông Tuấn, nguồn cơn của sốt đất bắt đầu từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Họ len lỏi tìm kiếm các bất động sản giá rẻ, đang cắt lỗ trong thời kỳ dịch bệnh. Điều đó đã tạo ra đợt săn lùng bất động sản ở nhiều khu vực, các sản phẩm đầu cơ thuần túy như đất nền vùng ven. Cho tới các loại hình căn hộ hay các sản phẩm nghỉ dưỡng.
Hiệu ứng cánh bướm trên thị trường BĐS
Diễn biến này khiến ông Tuấn liên tưởng đến hiệu ứng cánh bướm (butterfly effect). Một thuật ngữ để chỉ những chuyển động rất nhỏ có thể gây ra những thay đổi rõ rệt. Thậm chí có thể tạo ra cả một cơn địa chấn. Hiệu ứng cánh bướm trên thị trường bất động sản không phải lúc nào cũng tốt. Thậm chí đã tạo nên rất nhiều cơn sốt đất khi nhiều cá nhân cùng một lúc có nhu cầu mua. Điều đó đẩy giá lên trong thời điểm nguồn cung có hạn.
Các cơn sốt này dễ trở thành sốt ảo khi mà giá trị đất không phản ánh đúng giá trị và nhu cầu. Chủ yếu tăng giá dựa trên các tin đồn và truyền tai nhau. Theo các chuyên gia, sốt đất đầu năm 2021 có điểm chung với các cơn sốt trước đây là đều bắt nguồn từ thông tin quy hoạch. Khi mà Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, nhiều khu vực có những thay đổi lớn về hạ tầng.
Tuy nhiên, điểm khác biệt là trong đợt sốt đất này, dòng tiền chủ yếu là tiền thực. Khi mà các ngành nghề sản xuất kinh doanh đình trệ vì dịch bệnh. Dòng tiền đã chuyển hướng sang các kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao như bất động sản. Mặc dù những đợt sốt đất vừa qua chưa đẩy thị trường vào nguy cơ bong bóng. Điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương nơi có sốt đất. Nhiều nhà đầu tư ôm hàng giá đỉnh hiện vẫn đang mắc kẹt khi thị trường lặng sóng.
Kinh nghiệm cho nhà đầu tư trong cơn sốt
Theo ông Đinh Minh Tuấn, những đợt sốt đất vừa qua chủ yếu bùng phát do hiệu ứng tâm lý tin vào các tin đồn. Họ ra quyết định hoàn toàn dựa trên cảm xúc. Chạy theo đám đông vì thông tin quảng cáo hấp dẫn hay sợ bị mất cơ hội thường dễ dẫn đến vỡ mộng. Họ bị chôn vốn thậm chí khó chuyển nhượng khi không tìm hiểu kỹ. Khi hưng phấn lên cao, một lệnh bán tháo hay chốt lời mạnh cũng có thể làm thị trường hoảng loạn. Điều đó làm rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Ranh giới giữa sợ hãi và tham lam mong manh hơn bao giờ hết.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, khi lao vào những cơn sốt đất, nhiều người có thể bị đóng băng tài sản. Thậm chí mất trắng, kiệt quệ… nếu không xác định được vị trí của mình đang ở đâu trong nhóm các nhà đầu tư. Khi thị trường sốt nóng là đã bắt đầu chứa đựng rủi ro nhiều. Hầu hết bất động sản liên quan đến quy hoạch nhưng việc triển khai thực hiện quy hoạch đều có những thay đổi điều chỉnh. Chưa kể nhiều tin đồn về quy hoạch xuất phát từ ý đồ đầu cơ. Những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư sẽ chịu nhiều rủi ro nhất. Thậm chí rơi vào phá sản, khánh kiệt vì lãi suất có thể tăng trở lại do nguy cơ lạm phát.
Lời khuyên của các chuyên gia
Ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản chia sẻ kinh nghiệm cho nhà đầu. Giai đoạn thị trường sốt nóng cũng là lúc các đối tượng tội phạm, lừa đảo tích cực hoạt động. Trong khi người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc. Do đó, ông Lập khuyên những nhà đầu tư mới tham gia thị trường chỉ nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý; không nên mua giấy cọc sang tay. Không nên “nhảy” vào những thị trường đã có giá cả tăng hàng ngày. Nên để ý bước tăng giá lớn trong khoảng thời gian ngắn. Sử dụng đòn bẩy tài chính cũng là một hành động rất rủi ro. Nhà nước siết chặt tín dụng hoặc các ngân hàng tăng lãi suất thì điều đó sẽ xảy ra.
Nên tìm hiểu kỹ các vấn đề “thiên thời, địa lợi, nhân hòa”. Khi mà hội tụ được những yếu tố sau đây: dân cư đông đúc, kinh tế phát triển, giao thông và các tuyến đường thuận lợi được liên kết với nhau, tình hình an ninh tốt, có khả năng phát triển kinh tế và thương mại trong tương lai… Để nắm được những yếu tố này thì đòi hỏi quá trình khảo sát được tiến hành kỹ lưỡng, chi tiết. Tránh tình trạng qua loa vội vàng chốt sale cho bên môi giới bất động sản. Nếu thiếu kinh nghiệm hoặc kiến thức, nhà đầu tư có thể tham khảo thêm từ những chuyên gia. Tham khảo người có kinh nghiệm trong nghề để tránh “tiền mất tật mang”.
